Prodej nemovitosti s sebou nese vždy celou řadu dalších záležitostí, které nutné zajistit pro hladký převod vlastnického práva k nemovitosti. Obvykle si však člověk neuvědomí, jaké daňové důsledky mohou v souvislosti s prodejem nemovitosti vyvstat. Ať už je v pozici prodávajícího či kupujícího. V předchozím článku jsme zabývali daní z prodeje pozemku ve smyslu zákona č. 586/1992 Sb., o daních z příjmů, v platném znění. V tomto článku se nyní podíváme na daň z přidané hodnoty (DPH) v souvislosti s prodejem nemovitosti. Ta je blíže upravena zákonem č. 235/2004 Sb., o dani z přidané hodnoty, v platném znění. Základní pojmy při prodeji nemovitosti a DPH Pro účely DPH se za nemovitost považují pozemky, budovy, bytové i nebytové prostory. Jestliže je osoba prodávajícího plátcem DPH, je nutné nezapomenout i na tuto daň. Každá z kategorií může podléhat specifickým pravidlům, pokud jde o aplikaci DPH. Zákon o dani z přidané hodnoty upravuje dvě sazby u zdanitelného plnění. A to tzv. základní ve výši 21 % nebo sníženou sazbu daně ve výši 12 %. Snížená sazba daně se uplatní například u dodání stavby pro sociální bydlení, případně pozemku, práva stavby, jehož součástí je pouze stavba pro sociální bydlení, nebo takové jednotky, která nezahrnuje jiný prostor než obytný pro sociální bydlení. Kdy se vztahuje na prodej nemovitosti DPH DPH se například vztahuje na prodej nových nemovitostí, což jsou nemovitosti dodané do pěti let od jejich prvního uvedení do užívání nebo od kolaudace. Prodávající musí do prodejní ceny zahrnout DPH. Tento režim se týká zejména developerů, kteří prodávají nově postavené domy, byty či komerční budovy. Pokud byla nemovitost významně rekonstruována a je prodána do pěti let od dokončení této rekonstrukce, vztahuje se na ni také DPH. Významnou rekonstrukcí se rozumí zásah, který výrazně mění charakter nebo účel využití nemovitosti. Při opakovaném prodeji nemovitostí, který je součástí podnikatelské činnosti, se DPH aplikuje i v případech, kdy se nejedná o nové nemovitosti nebo nemovitosti po rekonstrukci. To je často relevantní pro firmy nebo investory, kteří pravidelně obchodují s nemovitostmi. Někteří prodávající se mohou rozhodnout pro dobrovolnou registraci k plátcovství DPH, aby mohli nárokovat odpočet DPH z nákladů spojených s výstavbou nebo rekonstrukcí nemovitosti. Toto je obzvláště výhodné pro developery, kteří mohou využít odpočtu DPH z výdajů na stavbu. Osvobození při prodeji nemovitosti od DPH V souvislosti s výše uvedeným jsou od daně z přidané hodnoty osvobozeny například nemovitosti, u nichž právě uplynula doba pěti let od prvního uvedení do užívání nebo od kolaudace. Toto osvobození platí také pro nemovitosti, které nebyly významně rekonstruovány během této doby. Osvobození od DPH se týká také prodeje pozemků, které nejsou stavebními pozemky. Stavebním pozemkem se pro účely zákona o dani z přidané hodnoty rozumí pozemek, na kterém má být zhotovena stavba pevně spojená se zemí, kdy tento pozemek je nebo byl předmětem stavebních prací, případně správních úkonů za účelem zhotovení stavby, nebo pozemek, v jehož okolí jsou prováděny či již byly provedeny stavební práce za účelem zhotovení stavby. Dále stavebním pozemkem může být i pozemek, na kterém může být umístěna stavba pevně spojená se zemí na základě stavebního povolení. Dalším typickým příkladem, kdy se na prodej nemovitosti nevztahuje DPH, je prodej nemovitosti mezi fyzickými osobami mimo rámec podnikatelské činnosti. To je běžné při prodeji rodinných domů či bytů mezi jednotlivci, kteří nejsou registrováni jako plátci DPH. Prodej nemovitosti i s nájemcem a DPH Prodej se může týkat i takové nemovitosti, která je předmětem nájmu. V takovém případě při prodeji nemovitosti přechází nájemní vztah na nového pronajímatele, tedy kupujícího, který je nadále vázán původními nájemními podmínkami. Nutno podotknout, že strany se však mohou dohodnout i jinak. Pokud je nemovitost prodávána s nájemcem, může být nájem považován za vedlejší plnění k hlavnímu plnění (tzn. k prodeji nemovitosti). To znamená, že se pro účely DPH může na celou transakci nahlížet jako na jednotné plnění. Pokud prodej podléhá DPH, zahrnuje se do ní i část související s nájmem. Jestliže prodávající i kupující jsou plátci DPH a nemovitost je prodávána s nájemcem, který platí nájem včetně DPH, pak nájemní vztah pokračuje s aplikací DPH i po změně vlastníka. Nový vlastník nemovitosti, tedy kupující, musí zajistit správné účtování a odvádění DPH z nájmu. Jeli prodávaná nemovitost starší než pět let od prvního uvedení do užívání nebo kolaudace a je osvobozena od DPH, může být i nájem osvobozen od DPH. Nicméně, pokud prodávající rozhodne aplikovat DPH na prodej nemovitosti, musí být DPH aplikována i na příslušný nájemní vztah. Dopady na kupujícího při prodeji nemovitosti a DPH Kupující musí být rovněž obeznámeni s důsledky koupě nemovitosti v souvislosti s nárokem na odpočet DPH. Pokud kupující je plátcem DPH a kupuje nemovitost pro účely podnikání, může si nárokovat odpočet DPH z kupní ceny. To může výrazně snížit konečné náklady na pořízení nemovitosti. Po nabytí nemovitosti musí kupující jakožto plátce DPH zajistit správné vedení evidence a odvádění DPH z jakékoliv další činnosti spojené s nemovitostí, například z pronájmu. Vždy je nutné mít na mysli důkladnou kontrolu, zda jsou splněny všechny podmínky pro aplikaci nebo osvobození od DPH, aby se předešlo případným daňovým rizikům a nejasnostem v budoucnu. Závěr Prodej nemovitosti je právním jednáním, které může být ovlivněno mnoha faktory včetně možné aplikace DPH. Je důležité, aby všechny zúčastněné strany, jak prodávající, tak kupující, dobře rozuměly pravidlům a podmínkám spojeným s DPH. Správné pochopení a aplikace těchto pravidel může přinést významné daňové úspory a předejít komplikacím s finančními úřady. Pokud se chystáte prodat nemovitost a potřebujete pomoci se sepisem kupní smlouvy, neváhejte a využijte právní pomoci ze strany odborníka u nás v advokátní kanceláři. Související odkazy: Kupní smlouva na nemovitost Kupní smlouva Daň z prodeje pozemku Katastr nemovitostí Právo stavby Prodej domu Vedlejší ujednání v kupní smlouvě Nemovitosti The post Prodej nemovitosti DPH appeared first on Advokátní kancelář JUDr. David Pytela, MBA, LL.M..
Prodej nemovitosti nen vždy proch zka růžovou zahradou. Zvl tě u star ch domů a bytů se mohou objevit nejrůzněj nedostatky. Spol hat na to, že je kupuj c přehl dne, se ale nevypl c . Co se stane, když je objev až po čase už v n nemovitosti? V e pod
projít na článekProdej nemovitosti může b t pro mnoho lid z hadou obalenou v pap rech a dokumentech. Každ nemovitost m sv specifika a n roky na dokumentaci, existuje ale seznam z kladn ch dokumentů, kter při prodeji domu, bytu nebo pozemku budete potřebovat určitě.
projít na článekProdat svou nemovitost za co nejvyšší cenu chce každý prodávající. Dejte si však pozor na nekalé praktiky některých realitních makléřů, kteří vám budou slibovat prodej nemovitosti za až nereálně vysokou cenu. Taková nemovitost se pravděpodobně za přemrště
projít na článekZajímá vás, jaký je postup a proces pro darování poloviny nemovitosti? Dáme vám návod, jak darovat polovinu nemovitosti prakticky krok za krokem. Dozvíte se, jak darovat byt v osobním vlastnictví, jak sepsat darovací smlouvu, jak na darování spoluvlastnic
projít na článek5 tipů, jak připravit nemovitost na úspěšnou prohlídku Příprava nemovitosti je klíčovým krokem k úspěšnému prodeji. Dobře připravená nemovitost může přilákat více potenciálních kupců, zrychlit prodej a dokonce zvýšit hodnotu nemovitosti. V tomto článku se
projít na článek