NS ČR rozhodl, že většina realitních zprostředkovatelů musí v případě nerealizovaného obchodu vrátit rezervační poplatky zájemcům V druhé polovině minulého roku vydal Nejvyšší soud ČR zásadní rozhodnutí, které má významné dopady na realitní trh. Jedná se o rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 20. 6. 2023, sp. zn. 33 Cdo 1507/2022 (dále jen „Rozsudek“), který s definitivní platností „pohřbil“ zaběhnutou právní praxi velkého množství realitních zprostředkovatelů. Rozsudek jistě potěší mnohé zájemce o koupi nemovitostí, či o pronájem nemovitostí, kteří však z určitého důvodu transakci nakonec nedokončili. V takovém případě totiž existuje velká pravděpodobnost, že jim realitní zprostředkovatel bude muset již zaplacenou zálohu vrátit. Naopak realitní zprostředkovatele Rozsudek jistě moc nepotěšil a znamená pro ně jediné, provést co nejdříve kompletní revizi právní dokumentace, kterou v rámci své praxe používají a zajistit její přizpůsobení výkladu Nejvyššího soud ČR, pokud nechtějí čelit zásadní finanční ztrátě. Níže v tomto článku stručně rozebereme dosavadní praxi v oboru a dále rozebereme základní teze Rozsudku a jeho dopadu na účastníky realitního trhu (tedy jak zájemce, tak realitní zprostředkovatele). Realitní praxe Standardní realitní praxe se spoléhá na uzavírání tzv. rezervačních smluv, které mohou být dvoustranné i třístranné. Jejich primárním účelem však je pozastavení nabídek dané nemovitosti jiným zájemcům výměnou za složení tzv. rezervační zálohy, či blokovacího depozita po ujednanou dobu, aby mohlo dojít k realizaci obchodu. Žádný zákon však rezervační smlouvu neupravuje a jedná se tak o institut vytvořený čistě praxí, nikoliv smluvní typ předvídaný zákonodárcem. Z pohledu práva se tak zpravidla jedná o takzvaný nepojmenovaný smluvní typ. V rezervační smlouvě se pak typicky zájemce zaváže zaplatit tzv. rezervační zálohu, či blokovacího depozitum a realitní zprostředkovatel se naproti tomu zaváže, že nebude již nemovitost po sjednanou dobu dále nabízet ostatním zájemcům. Rezervační smlouva však mimo jiné v praxi často obsahuje závazek zájemce uzavřít s klientem realitního zprostředkovatele, typicky prodávajícím či pronajímatelem, tzv. realitní smlouvu (nejčastěji jde o smlouvu kupní nebo nájemní). Právě toto ujednání se opakovaně v rámci soudní praxe stává problematickým, a to z důvodů, které rozebereme níže. Přesto se i dnes jedná o zcela běžné ujednání v rámci rezervační smlouvy mnoha realitních zprostředkovatelů. Dojde-li k uzavření realitní smlouvy, problém v praxi většinou nenastává, neboť rezervační poplatek je zkonzumován dle smlouvy, tedy typicky je užit na úhradu části ceny, či se stane provizí realitního zprostředkovatele. Problém však nastává v situaci, kdy k dokončení obchodu nedojde a realitní smlouva uzavřena není. Rezervační smlouva je pro tyto případy zpravidla nastavena tak, že pokud nedojde k uzavření realitní smlouvy z důvodu na straně zájemce, realitní zprostředkovatel si rezervační poplatek ponechá, a to nejčastěji jako smluvní pokutu za porušení závazku zájemce takovou smlouvu uzavřít. Vrací jej pouze v případě, že k neuzavření realitní smlouvy došlo z důvodu na straně klienta realitního zprostředkovatele, typicky tedy prodávajícího či pronajímatele. Právě tato ujednání jsou problematická a dle Rozsudku ve většině případů také neplatná, což vede k povinnosti realitního zprostředkovatele zálohu vrátit a skončit tak zcela bez jakékoliv odměny za dosud odvedenou práci. Problematická ujednání rezervačních smluv a právní závěry Rozsudku Jak je uvedeno výše, problematická jsou především ujednání o povinnosti zájemce uzavřít kupní smlouvu. V tomto případě totiž již judikatura již dříve dovodila, že takový závazek lze platně sjednat jen mezi stranami realitní smlouvy, tedy typicky mezi pronajímatelem a nájemcem, či kupujícím a prodávajícím. V případě realitní smlouvy tak již v minulosti byly taková ujednání posuzována jako neplatná u dvoustranným realitních smluv. Realitní zprostředkovatelé na toto reagovali zejména tím, že rezervační smlouvy koncipovaly jako třístranné. Tento problém se však stal znovu aktuálním v důsledku přijetí zákona o realitním zprostředkování[1] (dále jen „Zákon“), který nabyl účinnosti v březnu 2020. Ten zavedl v § 14 následující omezení: „Ve smlouvě o realitním zprostředkování nelze uložit zájemci, který je spotřebitelem, povinnost uzavřít realitní smlouvu nebo smlouvu o uzavření budoucí realitní smlouvy.“ V takovém případě tedy i trojstranné smlouvy byly v této části neplatné, pokud byly se spotřebitelem uzavřeny za účinnosti Zákona. Samozřejmě zde platilo, že pokud je neplatný závazek uzavřít realitní smlouvu, je neplatná i smluvní pokuta za jeho porušení. Realitní zprostředkovatel je v takovém případě povinen rezervační poplatek zájemci, který je spotřebitelem, vrátit. Problémem zákona však bylo, že z něj jednoznačně nevyplývalo, zda se vztahuje pouze na smlouvu mezi realitním zprostředkovatelem a jeho klientem, nebo i na třístrannou rezervační smlouvu mezi všemi zúčastněnými stranami. A právě zde je zcela naprosto zásadní Rozsudek, který toto s konečnou platností řeší v neprospěch realitních zprostředkovatelů. Rozsudek tedy řešil právní otázku, zda se zákon o realitním zprostředkování vztahuje na trojstrannou rezervační smlouvu označenou jako „smlouva o rezervaci“, přičemž závěr Rozsudku zní, že ano, což znamená, že sjednaný závazek uzavřít realitní smlouvu v rezervační smlouvě se spotřebitelem je absolutně neplatný pro rozpor se Zákonem. Jelikož nesplnění absolutně neplatné povinnosti nelze sankcionovat smluvní pokutou, nemohou si realitní zprostředkovatelé ponechat rezervační poplatek jako sankci za neuzavření smlouvy, a to ani tehdy, pokud si obchod „rozmyslel“ samotný zájemce, tedy typicky kupující či nájemce. Důsledky Rozsudku Pro zájemce. Pokud jste tedy jako spotřebitel měl uzavřenou rezervační smlouvu a z obchodu následně sešlo, přičemž realitní zprostředkovatel si již uhrazený rezervační poplatek ponechal, máte s ohledem na Rozsudek, jakož i dřívější rozhodovací praxi soudů, velmi dobrou šanci, že se vrácení rezervačního poplatku domůžete u soudu, přičemž realitní zprostředkovatel bude muset uhradit také náklady soudního řízení, bude-li ve sporu neúspěšný. Pokud Vám tedy tzv. „propadl“ rezervační poplatek a Vy byste jej chtěli získat zpět, neváhejte se na nás obrátit. Rádi Vám provedeme posouzení, zda se můžete rezervačního poplatku úspěšně domoci a rovněž Vám jej v případě kladné závěru tohoto posouzení pomůžeme získat zpět. Pro realitní zprostředkovatele. Pokud jste naopak realitní zprostředkovatel, znamená to pro Vás prakticky nutnost provedení revize rezervačních smluv, ale i další dokumentace používané ve Vaší obchodní praxi. Pokud se totiž ve vašich rezervačních smlouvách vyskytují absolutně neplatná ujednaní, hrozí Vám, že budete muset ve spoustě případů vracet rezervační poplatky, které jste si dosud ponechávali. Smluvní dokumentaci je třeba nastavit jinak, než dosud, aby Vám umožnila pokračovat ve Vaší praxi bez rizika značné finanční ztráty. Chcete-li mít jistotu, že je vaše smluvní dokumentace nastavena správně, neváhejte se na nás obrátit. Rádi Vám provedeme revizi Vašich dokumentů, identifikujeme případná rizika a pomůžeme s jejich zmírněním či odstraněním. Vaši smluvní dokumentaci správně nastavíme, aby co nejlépe odpovídala Vaší dosavadní praxi. [1] Zákon č. 39/2020 Sb., o realitním zprostředkování a o změně souvisejících zákonů (zákon o realitním zprostředkování). The post Vysoké riziko rezervačních smluv appeared first on Kučera & Associates.
Riziko šíření požáru je v současnosti v Česku velké a na jižní Moravě velmi vysoké. Vyplývá to z předpovědi, která je několikrát denně aktualizovaná na webu FireRisk. Podle bioklimatologa Miroslava
projít na článekTakový začátek září Česko nepamatuje. Teploty jsou neobvykle vysoké, ještě více ale překvapuje jiná věc. Bezprecedentně vysoké riziko požárů. To navíc bude pokračovat i příští týden. Vlivem klimatické změny bude
projít na článekS advokátní kanceláří Sládek Partners se nám vždy výborně spolupracovalo. Oceňujeme jak službu bezpečné advokátní úschovy, která je na velmi vysoké úrovni a naši klienti jsou o každém pohybu na úschovním účtu informováni, tak rychlost zpracování úschovní
projít na článekNová právní úprava veřejnoprávních plánovacích smluv přináší spoustu otázek. Jednou z nich je, jak přesně se bude postupovat, když si investor bude chtít koupit regulaci v územním plánu, která by vyhovovala jeho záměrům. Vzhledem k tomu, že umožnit obchod
projít na článekVyšetření chlamydií Dovolujeme si Vám nabídnout rychlý test na vyšetření chlamydií. Chlamydie způsobují záněty pohlavních a močových orgánů žen i mužů, patří do skupiny sexuálně přenosných onemocnění a jejich výskyt stále stoupá. Chlamydiový zánět se
projít na článek